Pozemek je náš a co dál? Po několika týdnech, i měsících práce a čekání jste se konečně stali majiteli pozemku a teď si říkáte co dál? Pojďte se semnou podívat na to, jaké kroky je dobré udělat na samém začátku realizace vašeho vysněného bydlení.
Koupě pozemku ke stavbě domu je totiž pouze úplným začátkem. Následný proces zahrnuje mnoho kroků, které je třeba promyslet a pečlivě naplánovat. Některé kroky se mohou prolínat s předchozím seznamem, záleží jak velký průzkum jste udělali před samotnou koupí.
Následující přehled vás provede klíčovými kroky po koupi pozemku.
Architekt/projektant, či katalogový dům
Na samotném začátku byste se měli rozhodnout, zda zainvestujete do architekta či projektanta nebo se vydáte jednodušší cestou katalogového domu. Toto rozhodnutí bude záležet na tom, jaké představy o vlastním bydlení máte a jak náročný návrh k tomu bude potřeba.
Jak si ale vybrat? A na co dát pozor se pokusím shrnout v následujícím přehledu:
Nejprve se hodí ujasnit si rozdíl mezi projektantem a architektem. Pokud si tuto otázku zadáte do googlu, vyjede vám odpověď ve stylu: “Architekt se zaměřuje na kreativní návrh a estetiku stavby, zatímco projektant řeší technickou dokumentaci a stavební proveditelnost.”
V praxi často spolupracují oba. Architekt vytvoří návrh a koncept domu, zatímco projektant připraví technickou dokumentaci a zajistí, aby projekt splňoval stavební normy. U menších projektů může vámi zvolený odborník zastávat obě role. Tak jako v našem případě, my jsme si nakonec najali architekta, který nám radil nejen s designem a estetikou celé stavby, ale zastával i všechna technická řešení a dokumentaci (včetně všeho potřebného ke stavebnímu povolení). Můžete se setkat s různými nabídkami, proto pečlivě volte to, co odpovídá vašim cenovým možnostem.
Rozhodnutí mezi architektem a projektantem závisí na vašich prioritách: chcete-li esteticky výjimečný a originální dům, oslovte architekta; hledáte-li funkční a cenově dostupné řešení, pravděpodobně vám postačí projektant.
Ověření právního stavu a povolení k výstavbě
Tento krok jste již částečně podstoupili při ověřování pozemku před nabídkou a následnou koupí. Po koupi pozemku je důležité zkontrolovat, zda pozemek odpovídá parametrům územního plánu obce. Územní plán určuje, jaký typ staveb je na pozemku povolen (např. rodinné domy, rekreační objekty) a jaké jsou podmínky zástavby (např. maximální výška budovy, odstupy od hranic pozemku, typ zastavěné plochy).
Pokud územní plán neumožňuje výstavbu vašeho plánovaného domu, může být nutné požádat o změnu územního plánu nebo o výjimku. Tato žádost je časově náročná a její úspěch není zaručen. Proto je vhodné tuto otázku vyřešit ještě před koupí pozemku.
Geodetické zaměření a hranice pozemku
Jedním z dalších kroků by mělo být zajištění přesného geodetického zaměření pozemku. Geodet potvrdí, zda hranice pozemku odpovídají údajům uvedeným v katastru nemovitostí, a vyznačí je v terénu.
Tak jako my, můžete narazit na značné nesoulady reality a oficiálních čísel na katastru, zejména pokud jste pozemek pořídili na vesnici či v původní chatové zástavbě. Mějte na paměti, že architekt/projektant musí projekt kreslit dle oficiálních údajů z katastru. Váš dům se tedy může na pozemku posunout tam, kde hranice neodpovídá katastru.
Pokud se ocitnete ve stejné situaci, zvažte rozhovor se sousedy. Konkrétně s těmi, se kterými tyto nejasné hranice máte. Není to oficiálně třeba, ale všichni vaši sousedi se budou muset následně vyjádřit k vaší žádosti o stavební povolení. Včasným rozhovorem a ověřením si, že souhlasí s tím, nechat hranice pozemku/ploty postavené tak, jak jsou, můžete předejít značným problémům s vaší žádostí v budoucnu.
Napojení na inženýrské sítě
Zkontrolujte, zda je pozemek napojen na inženýrské sítě (voda, elektřina, kanalizace, plyn). Pokud přípojky chybí, bude nutné je vybudovat ještě před stavbou, pokud se se stavební firmou nedohodnete jinak. Kontaktujte příslušné správce sítí a zjistěte, jaké kroky jsou nutné k napojení. Někdy je třeba získat souhlas sousedů nebo dalších vlastníků pozemků, přes které by měly sítě vést.
Projektová dokumentace a stavební povolení
Tento krok vám pravděpodobně zabere nejvíce času. Neuspěchejte ho a nesnažte se projekt dokončit co nejdříve. V tuto chvíli už byste měli mít jasno, zda spolupracujete s architektem/projektantem či nikoliv.
Financování stavby
Pokud budete stavbu financovat pomocí hypotéky, je třeba zajistit, že banka akceptuje váš pozemek jako zástavu. Obvykle banka požaduje doložení stavebního povolení a detailního rozpočtu stavby. S předstihem si proto připravte finanční plán, který zahrnuje nejen náklady na samotnou stavbu, ale i případné výdaje na přípojky, terénní úpravy a další související práce.
Výběr stavební firmy nebo dodavatele
Najděte si spolehlivou stavební firmu, která realizuje stavbu podle projektu. Doporučuji oslovit několik firem, porovnat jejich nabídky a ověřit reference. Se stavební firmou je nutné uzavřít smlouvu o dílo, která by měla obsahovat podrobný popis prací, časový harmonogram a cenové podmínky.
Kontrola průběhu stavby
Během samotné stavby pravidelně kontrolujte postup prací. Je vhodné mít stavební dozor, který dohlíží na kvalitu a správnost prováděných prací. Stavební dozor se může zdát jako zbytečné vícenáklady, ale velmi vám doporučuji si někoho takového najít. Včasné odhalení chyb nebo nesrovnalostí vám ušetří čas a nemalé peníze. Architekt či projektant na stavbu v rámci tzv. kontrolních dnů také bude jezdit, ale pokud vy samy nebudete na stavbě několikrát do týdne a nemáte znalosti v oboru, nestačí to.
Kolaudace a převzetí domu
Po dokončení stavby je třeba získat kolaudační souhlas. Tento dokument potvrzuje, že stavba odpovídá schválenému projektu a je bezpečná k užívání. Po kolaudaci můžete dům zapsat do katastru nemovitostí jako dokončenou stavbu a začít jej oficiálně užívat.
Tímto stručným popisem stavby se dostáváme ke konci teoretické části.
My se nyní -jaro 2025- nacházíme ve fázi započetí stavby. V navazujících článcích se tedy budu věnovat již konkrétním fázím stavby a následně výběrem a vybavováním interiérů.
Koupě pozemku a stavba domu je zdlouhavý a finančně velmi náročný proces, který vyžaduje pečlivé plánování a spolupráci s odborníky. Investujte čas do přípravy a nezapomeňte se obrátit na odborníky, pokud si nejste jistí některými kroky.
Pokud se právě nacházíte ve stejné fázi jako my, přeji vám hodně štěstí a budu se těšit u dalšího tématu.
