V minulém článku jsme odstartovali sérii Stavíme dům. Zatím se nacházíme na úplném začátku a řešíme koupi pozemku. Dnes jsem vám slíbila bližší pohled na vše, co je dobré si o daném pozemku zjistit a ověřit, než podepíšete Kupní smlouvu.
Pro kontext času připomínám, že první prohlídka pozemku proběhla v lednu 2023.
Jak jsem již zmínila, koupě pozemku v České republice je významným krokem v cestě za vlastním bydlení, který vyžaduje pečlivou přípravu a důkladné prověření. V následujících bodech jsem shrnula základní body i s komentáři, pro lepší orientaci v celém procesu.
Definujte své požadavky: Je dobré si shrnout vaše základní požadavky. Začněte těmi zásadními, na kterých trváte a pokračujte k těm méně podstatným, o kterých jste případně ochotni diskutovat.
Lokalita: Rozhodněte se, zda preferujete městskou oblast, předměstí nebo venkov.
Velikost a tvar pozemku: Zvažte, jak velký pozemek potřebujete pro plánovanou stavbu a zda jeho tvar vyhovuje vašim představám.
Rozpočet: Stanovte si finanční limit, který jste ochotni investovat.
Vyhledávání pozemku:
Realitní kanceláře a online portály: Prohlédněte nabídky na specializovaných webových stránkách a kontaktujte realitní kanceláře. Případně kontaktujte majitele přímo.
Obecní úřady: Informujte se o možném prodeji obecních pozemků, které mohou být cenově výhodnější.
Prověření pozemku:
Katastr nemovitostí: Ověřte vlastnická práva, případná věcná břemena či zástavní práva, která by vám mohla zkomplikovat koupi nebo pozdější nakládání s pozemkem.
Územní plán: Zjistěte, zda je pozemek určen k výstavbě a jaké jsou regulativy pro danou oblast.
Inženýrské sítě: Prověřte dostupnost a možnost připojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu a plyn. Tyto informace by vám měli poskytnou na místním obecním úřadě.
Přístupová cesta: Ujistěte se, že k pozemku vede legální a sjízdná cesta.
Technické aspekty:
Geologický průzkum: Zvažte provedení průzkumu podloží, zejména pokud plánujete stavbu domu. Tyto informace mohou být také k dispozici na obecním úřadě. Ověřte si tuto skutečnost, než investujete do průzkumu.
Záplavové území: Ověřte, zda se pozemek nenachází v záplavové oblasti. Velmi důležitý bod pro následné pojištění vaší nemovitosti.
Ostatní
Sousedé: Poptejte se budoucích sousedů na kvalitu života v dané lokalitě a případné problémy.
Okolí: jděte na procházku po okolí, projeďte i okolní obce/vesnice a ujistěte se, že se vám daná lokalita líbí a splňuje vaše nároky na život. Zjistěte jaká je v místě občanská vybavenost, jak daleko máte nejbližší obchod s potravinami, lékárnu či nemocnici a další.
Těchto 5 bodů je dobré prověřit hned v počátku, než se pustíte do dalších kroků. Pokud je vše v pořádku a odpovídá vašim představám, můžete se pustit do další fáze.
Právní náležitosti: Velmi doporučuji, aby vám smlouvy zkontroloval právník. Můžete využít právních služeb realitní kanceláře, pokud vám prodej zprostředkovává a nebo využít služeb nezávislého právníka.
Rezervační smlouva: Volitelný krok, záleží na dohodě mezi vámi a prodávajícím. Já jsem zastáncem tohoto kroku, jelikož chrání vás jako kupující, aby prodávající neprodával pozemek jinému zájemci po dobu stanovenou v této smlouvě. Zároveň vám dá čas na prověření nemovitosti (viz body výše: katastr, územní plán, financování atd.).
Rezervační poplatek: Částka (většinou 2–5 % z kupní ceny), kterou kupující složí jako záruku. Tento poplatek je obvykle nevratný, pokud kupující odstoupí bez vážného důvodu. Při úspěšné koupi je částka zpravidla započtena do kupní ceny.
Tip: Rezervační smlouvu uzavírejte jen v případě, že jste již rozhodnuti o koupi a chcete si zajistit, že pozemek nebude nabídnut jiným zájemcům. V opačném případě vám hrozí propadnutí rezervačního poplatku. Rezervační smlouva není zákonem vyžadována, ale má silnou váhu a lze ji právně vymáhat.
Kupní smlouva: Smlouva musí být písemná s úředně ověřenými podpisy obou stran. Ideální je kupní smlouvu podepisovat u advokáta, který zároveň obstará úschovu peněz.
Návrh na vklad do katastru: Po podpisu smlouvy je nutné podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Vyjednávání o ceně: Vyjednávání o ceně při koupi pozemku může být zastrašující, pokud s tím nemáte žádnou zkušesnost. Je však důležitou součástí transakce, která může výrazně ovlivnit konečnou cenu i podmínky koupě. Pokusila jsem se sepsat 3 základní pravidla, kterých je dobré se držet:
Průzkum trhu:
Ověřte hodnotu pozemku: Zohledněte faktory jako velikost, tvar, dostupnost inženýrských sítí, přístupovou cestu a potenciál pro výstavbu. Zjistěte, jaké jsou obvyklé ceny za podobné pozemky v dané lokalitě.
Stanovte si maximum: Určete nejvyšší cenu, kterou jste ochotni zaplatit.
Identifikujte argumenty: Připravte si fakta, která můžete použít při vyjednávání, například:
Nutnost investic do úprav pozemku.
Nedostatek připojení na sítě.
Omezení územního plánu.
Komunikace a strategie
Vstupte do jednání s respektem: Přistupujte k vyjednávání otevřeně a s důrazem na oboustranně výhodnou dohodu.
Nabídněte nižší cenu: Začněte pod hranicí své maximální ceny, abyste měli prostor k ústupkům. Například, pokud je požadovaná cena 1,5 milionu Kč, nabídněte 1,2 milionu Kč.
Poukažte na nedostatky: Uveďte například nutnost připojení sítí, investice do terénních úprav nebo omezení v územním plánu.
Navrhněte lepší podmínky: Můžete nabídnout rychlé uzavření smlouvy, úhradu rezervačního poplatku nebo flexibilní platební podmínky.
Protinabídky a uzavření dohody: Prodávající může navrhnout kompromisní cenu nebo jiný návrh. Zvažte, jestli je nová cena stále v souladu s tržní hodnotou? Dále například dohoda o úhradě daní nebo zahrnutí některých služeb (geodetické práce, příprava smluv).
Tip: Jakákoliv dohoda o ceně musí být písemně potvrzena (ideálně ve smlouvě o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouvě).
Buďte trpěliví a neakceptujte první nabídku, pokud nejste spokojeni. Emoce nechejte raději stranou a vyjednávejte s chladnou hlavou. Buďte připraveni odejít, pokud cena neodpovídá vaší představě, zvažte jiný pozemek. Neunáhlete se ve vašem rozhodnutí.
Vyjednávání o ceně je často hra trpělivosti a připravenosti. Dobrá příprava může znamenat značnou finanční úsporu.
V neposlední řadě, avšak neméně důležité je prověřit financování vaší koupě. Vyjednávání o kupní ceně máme již za sebou. Paralelně s tím je dobré iniciovat návštěvu banky, pokud plánujete koupi financovat hypotékou.
Nezapomeňte, že jako kupující jste povinen podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a uhradit daň ve výši 4 % z kupní ceny.
Věřím, že vám tento návod pomůže v lepší orientaci tímto klíčovým procesem. Pečlivým dodržením výše uvedených kroků minimalizujete rizika spojená s koupí pozemku a zajistíte si hladký průběh.
Vytvořila jsem pro vás také checklist, který je souhrnem výše vysvětlených bodů v přehledné formě. Jednoduchý odškrtávací systém je skvělým pomocníkem. Ke stažení zdarma, klikněte níže.
Nepodceňte přípravu a prověření informací, vyvarujete se tak nepříjemným překvapením, které vás mohou stát nemalé finanční výdaje. Tento proces může být i časově náročný, v našem případě se rezervační smlouva podepsala na konci ledna 2023 a kupní smlouva byla podepsána až v květnu 2023. Převod na katastru nemovitostí má oficiální lhůtu 30 dní od podání návrhu na vklad, který následuje po podepsání kupní smlouvy. V našem případě, celý proces od první prohlídky po vlastnictví pozemku, trval 5 měsíců.
Pokračování o tom, co jsou další kroky po koupi pozemku, v některém z následujících článků.
Přeji šťastné hledání!
